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2020-05-26 09:11:05來(lai)源︰中華網

近年來(lai),政府調控力度加大(da),在出(chu)台一系(xi)列“組合拳”後,房地產市場進入“嚴冬”。

隨著“特色小鎮”概念迅速鋪(pu)開(kai),從“403個特色小鎮名單公布”到“在全國啟動1000個特色小鎮建設試點”,各(ge)大(da)房企躍躍欲試,試圖從這新興的(de)開(kai)發(fa)模式下(xia)尋求新出(chu)路。

特色小鎮,能否成為房地產開(kai)發(fa)商(shang)的(de)新機(ji)遇?事實證(zheng)明,特色小鎮的(de)地價(jia)優勢以及(ji)產業(ye)集群所帶來(lai)的(de)便利(li),或助推(tui)房地產回歸“住”的(de)本質;huan)牙li)產業(ye)運營,過度房地產化,使不少(shao)特色小鎮項目背離(li)初(chu)衷,毫(hao)無生(sheng)機(ji)。

特色小鎮成部分房企“掘金點”

在國家發(fa)展戰略與多種政策的(de)驅動下(xia),各(ge)地掀(xia)起開(kai)發(fa)建設特色小鎮的(de)熱潮,其影響(xiang)不亞于(yu)前30年的(de)中國城(cheng)市化。

自國家三部委公布特色小鎮名單和發(fa)布相(xiang)關(guan)政策後,不到半(ban)年時(shi)間內,多家房企發(fa)布小鎮戰略。特色小鎮“房地產化”日趨明顯,成為部分房地產企業(ye)新的(de)“掘金點”。在珠三角地區,有房企借助“科技小鎮”概念推(tui)動產業(ye)地產;在長三角地區,有房企憑借“農業(ye)小鎮”概念開(kai)發(fa)房地產…

特色小鎮的(de)核心不在于(yu)房地產開(kai)發(fa),而在于(yu)產業(ye)運營。由(you)于(yu)開(kai)發(fa)商(shang)缺乏產業(ye)支(zhi)撐,急功(gong)近利(li)追求樓市經濟,不少(shao)特色小鎮變lai)煤hao)無“特色”可言(yan),甚至逐漸(jian)成為空城(cheng)、死城(cheng)。

國家發(fa)改委發(fa)展規劃司副司長陳亞軍表示,特色小鎮受一些房企追fang)  饕 且蛭﹦餼雋四玫毓蟺de)問題。特色小鎮的(de)佔地面積(ji)往往要十幾(ji)平方jiao) 錟nai)至更多,以特色小鎮名義向政府拿地,成本相(xiang)對yue)系(xi)停 dan)這與特色小鎮建設的(de)初(chu)衷背道而馳。

“當(dang)下(xia)的(de)特色小鎮發(fa)展,一huan)ㄒ 鵒醬da)模式。一是特色小鎮發(fa)展區別于(yu)地方債;huan)喬鷯yu)房地產,不能依托房地產銷(xiao)售作為整體的(de)資金回收(shou)和回報。”

新型城(cheng)鎮先驅者(zhe)、金誠(cheng)集團董(dong)事長韋(wei)杰表示,特色小鎮不是地方債,不是qian)湎xiang)房地產,而是以核心產業(ye)為發(fa)展基礎,同時(shi)提(ti)供豐富的(de)配套(tao)產業(ye),為特色小鎮發(fa)展注入生(sheng)命力。

//金誠(cheng)盱眙龍蝦(xia)小鎮效果圖//

出(chu)台《意見》防範(fan)“假小鎮真地產”

專家認為,對比(bi)前兩年的(de)爆發(fa)式增(zeng)長,2018年特色小鎮發(fa)展會有所降溫,更為平穩qu)ldquo;無地產、不小鎮”的(de)亂象(xiang)之下(xia),政策已經開(kai)始設防。

2017年12月(yue)初(chu),針對此前特色小鎮建設中出(chu)現的(de)典型亂象(xiang),國家發(fa)展改革(ge)委、國土(tu)資源部、環(huan)境保護部、住房城(cheng)鄉建設部聯合發(fa)布《關(guan)于(yu)規範(fan)推(tui)進特色小鎮和特色小城(cheng)鎮建設的(de)若干意見》(以下(xia)簡稱《意見》),規範(fan)推(tui)進各(ge)地區特色小鎮建設。

《意見》指fu)chu),特色小鎮要堅持因地制宜,防止盲目發(fa)展、一哄(hong)而上。立足各(ge)地區要素稟賦(fu)和優勢,挖(wa)掘最有基礎、最具潛(qian)力的(de)特色產業(ye),打造具有核心競爭力和可持續(xu)發(fa)展特征的(de)獨特產業(ye)生(sheng)態,防止千鎮一面和房地產化。

國家ye)cheng)市和小城(cheng)鎮改革(ge)發(fa)展中心理事長、首席經濟學家李鐵表示,特色小鎮的(de)發(fa)展gua)壞└紉敕康夭 突嶗 咄tu)地成本,特色產業(ye)則難以實現,最後會演變為房地產一業(ye)獨lai)螅 鈧盞dao)致大(da)量庫存。

從鼓勵到嚴控,2017年han)擄ban)年,如(ru)火如(ru)荼的(de)小鎮建設增(zeng)添了幾(ji)分“理性”色彩。

特色小鎮助推(tui)房地產回歸“住”的(de)本質

防範(fan)特色小鎮房地產化,並不等于(yu)全面杜絕(jue)房地產開(kai)發(fa)。基于(yu)地價(jia)優勢,以及(ji)產業(ye)集群帶來(lai)的(de)便利(li),經濟適用(yong)房、廉(lian)租房在特色小鎮中將(jiang)更大(da)程度地得以yue)ㄉ瑁 彌械di)收(shou)入人群“住有所居”。

80年代(dai),福利(li)分房制消滅(mie)房地產市場,住房條(tiao)件變差(cha);90年代(dai),商(shang)品房進入大(da)眾視野,市場房價(jia)快速上漲甚至暴(bao)漲。韋(wei)杰認為,任何(he)一種極端手段都不利(li)于(yu)房地產發(fa)展。

“整個特色小鎮建設,要以產業(ye)升級、產業(ye)運營、產業(ye)投資為主線,同時(shi)考慮配套(tao)產業(ye)的(de)運行。”金誠(cheng)集團董(dong)事長韋(wei)杰表示,特色小鎮應充(chong)分體現包括核心產業(ye)以及(ji)配套(tao)產業(ye)在內的(de)整個產業(ye)集群的(de)完整性,以yue)鴣cheng)特色小鎮為例,房地產板塊(kuai)整體佔比(bi)不應高于(yu)15%—20%。

前不久,上xia)J泄婊 凸tu)資源局掛(gua)ye)chu)位于(yu)浦東新區和嘉定區的(de)兩宗地塊(kuai),“土(tu)地用(yong)途”明mei)繁biao)注為“租賃住房”。這兩塊(kuai)租賃住房用(yong)地所在的(de)區域,地理位置堪稱優越(yue),從更高層(ceng)面考量,租售並舉(ju)將(jiang)是未(wei)來(lai)房地產市場大(da)勢所趨。

作為新型城(cheng)鎮化與經濟轉型升級的(de)重要突破口(kou),特色小鎮建設的(de)熱潮席卷整個房地產行業(ye)。截至目前,住建部已公布兩批、共403個特色小鎮。特色小鎮進入規範(fan)發(fa)展階段,讓“房子是用(yong)來(lai)住的(de),不是用(yong)來(lai)炒(chao)的(de)”成為現實。

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